张晓玲

　　10月18日，中国光大控股(10.64, -0.04, -0.38%, 实时行情)一纸公告，将李嘉诚抛售内地物业的传闻坐实。

　　根据公告，李嘉诚家族拥有的长江实业(123.5, 0.20, 0.16%, 实时行情)和和记黄埔(97.4, 1.65, 1.72%, 实时行情)已将其所持东方汇经中心股份，转让给光大控股旗下全资附属钻机集团与HYZL 1及HYZL 2，作价约71.6亿元人民币。

　　东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区，目前物业正在建筑当中，目标竣工日为2014年6月30日。

　　这已经是今年内李嘉诚第二次出售内地物业。8月末，长和系将广州西城都荟项目转手，作价约26亿元人民币。

　　综观李嘉诚在数次经济波动周期中的举动，很多投资界人士认为上述抛售行为并不奇怪。值得研究的是，李嘉诚抛售资产的节点，往往正是该项资产所处的行业位于顶点之时。“低吸高抛”，一向是李氏家族惯用的投资套利手段。

　　中国房地产市场是否又到了拐点之时？本报记者采访诸多房地产业内人士，其均观察到，进入四季度，各地地价依旧快速攀升，加之今年房价同比上涨大超预期，后期高层对于房地产市场的干预将加大，不排除一些涉及土地出让、信贷金融以及房产税的政策将快速亮相。

　　在此背景下，CRIC研究中心调研结果显示，四季度房地产经理人降价预期明显增加。

　　“低吸高抛”的买卖

　　东方汇经中心曾于2012年9月19日启动全球租赁，彼时，长江实业执行董事赵国雄称，要将之打造为上海新的顶级商业地标。

　　但时隔一年后，长实却选择了出售套现。此时距其开发该项目已过去7年。据上海房地产业内人士估计，此次抛售，长和系将从中赚取超过30亿元的收益。

　　而在8月末被抛售的西城都荟，是位于广州荔湾老城区的商业项目，在长和系看来，这也已经不再是一项适合长期持有的优质资产。

　　据广州商业地产业内人士透露，西城都荟2006年落成之后由于招商以及规划变更等原因，一再推迟开业时间，目前接近三分之一的商铺还处于空置状态。

　　但是，由于西城都荟的拿地时间更为长远，地价和造价低廉，其转手套现的利润相当可观。

　　本报记者查询发现，在上一轮房地产市场调整周期中，2008-2009年，长和系也曾抛售多个内地物业。

　　事实上，这一轮周期中，被成为 “李超人”的李嘉诚对于中国房地产市场的看淡，似乎早已开始。2012年，长和系便开始放缓在内地的投资。数据显示，2012年全年，长和系仅在上海拿下一幅14万平方米的住宅用地，今年前8个月内，也仅拿下南京一幅地块。

　　放缓的依据之一是内地房地产投资回报变低。长江实业财报显示，在2012年实现物业收益100亿港元，低于2011年的112亿港元；2013年上半年，集团实现物业销售收益38亿港元，同比2012年上半年的60亿港元减少了22亿港元。从持有物业的回报率来看，和黄去年的年报显示，其地产及酒店类业务中的租金收入，也较2011年下降1%，至38亿港元。而被出售的广州西城都荟广场的回报率仅为7%，东方汇经中心所在的陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

　　长实董事郭子威也对记者表示，公司出售内地部分物业是出于稳健的投资考虑，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。”

　　盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为，上述抛售行为，表明李嘉诚认可中国房地产价格已经到达一个相对高位。

　　港资抛售分拆潮

　　与李嘉诚类似，今年密集抛售物业的港资开发商不在少数。

　　年初，华人置业(21.75, -0.10, -0.46%, 实时行情)主席刘銮雄拆售旗下铜锣湾一带的商场和其他各处资产，套现逾70亿港元；鹰君集团(27.35, 0.00, 0.00%, 实时行情)则拆售酒店套现100亿港元，南丰集团也以近30亿港元出售旺角全幢商厦。此外，香港中原集团的创始人施永青，也将自己持有物业的比例大幅降低到30%。

　　“李嘉诚常用拆分上市与业务处置售卖两种方法筹资。其所做交易的时点颇有深意。”香港一位长期关注长和系的投资机构高管表示。

　　本报记者获悉，除了出售物业，长和系还有意以分拆物业方式套现相关资产。

　　“房企做REITs(房地产信托投资基金)一般倾向于选择升值潜力及回报有限的物业，在租金回报稳定、估值高峰时打包上市脱手，既可以套现又可以腾出资金投资其他项目。”

　　上述投资人士认为，房地产行业的盈利贡献和增长居于长和系七项业务的中间水平，将其中已开发成熟、盈利概念已穷尽的项目拆分出去，既有利于获取融资，也有利于提升集团的整体盈利能力。由于这些项目一般还会有稳固的现金流入，信托方式比较适合利用这些物业套现可观现金回报。

　　历史上，长实多次在行业发展高位，把手上已成熟的出租物业分拆上市，长实旗下置富产业信托于2003 在新加坡上市，今年4月再以“介绍上市”形式在港上市；旗下泓富产业信托(2.35, -0.01, -0.42%, 实时行情)于2005 年上市；2011年，长和系持有的北京东方广场便分拆为汇贤房地产信托上市，套现逾60亿港币。

　　2012年底，长和系曾试图分拆酒店物业上市，由于市场低迷投资者兴趣不高而作罢。但据接近长实的人士透露，李嘉诚并未放弃分拆酒店的想法，时机成熟仍有可能发行酒店房地产信托；而一旦国内商业地产金融配套制度实施，长和系位于内地上海、重庆、青岛等地的多个持有型物业，也有可能推出分拆上市的计划。

　　事实上，除了李嘉诚外，香港大型地产公司也纷纷加入分拆业务潮。其中，新世界重启分拆新世界酒店建议；嘉里亦拟分拆嘉里物流。有计划分拆的公司还包括众安房地产、瑞安建业(9.14, -0.02, -0.22%, 实时行情)等发展商。

　　调控收紧地产承压

　　对于李嘉诚抛售内地房地产资产，万科董事会主席王石[微博]也予以关注，王石还曾多次警告国内一二线城市的高房价、高地价存在泡沫。

　　而时近年底，对于高房价、高地价担忧的情绪，也在房地产开发商中蔓延开来。“今年政府基本上没有管控房地产，我们都觉得太奇怪了，”深圳一家大型开发商负责市场销售的人士对本报说，今年深圳房价同比或超20%，但相关限价等政策执行得并不严厉，除了年初的国五条外，再也没有任何管制，年内销售非常顺畅。

　　不过，该人士向记者透露，“深八条”出台前后，深圳的限价政策已经收紧，一些定价较高的项目不给批预售证了；此外，深圳市有关部门计划把安居型商品房纳入新房价格体系，间接地让房价统计数据降下来。

　　另一方面，房价的上涨也达到了一个前所未有的高度，加剧了调控预期，“22日统计局将公布70城市房价指数，预计一线城市房价同比很可能全部超过20%，环比涨幅也有可能继续加大。”北京中原地产[微博]研究总监张大伟[微博]说，预计在公布房价数据后，房价涨幅较快的部分城市，很可能会推出各地的加码调控细则，抑制一下已经有所失控的房价。

　　房地产的长效机制也将提上日程。一家大型央企上海区域有关人士透露，据其了解，明年房产税极大可能会大面积铺开实施；而在即将到来的三中全会上，有关供地制度改革、土地出让金的支配使用，或将有明确说法。