呼和浩特经历限购解除“一日游”存量房够卖十年

　　蔡胤

　　[ 呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线城市，目前住宅可售库存高达12万套 ]

　　日前，呼和浩特市正式发文取消限购的消息一经传播，引发舆论广泛关注，但很快就有媒体称，呼和浩特因“政府文件有两个字打印错误”，收回限购。至此，又一个城市加入了解除限购“一日游”的行列。

　　虽然限购取消被否认，但《第一财经日报》记者昨日调查发现，在实际操作过程中，楼盘仍有“办法”突破限购套数，当地营销人员称，这种做法在当地并非个例。

　　中原地产市场研究部提供的统计数据显示，呼和浩特楼市库存积压严重，可售面积持续增加，目前可售住宅库存高达12万套，按现在平均每月成交1000套的去化速度计算，消化这些可售住宅至少需要10年。分析人士指出，近期传出取消限购的存销比高企的城市，虽然短期内降价跑量取得一定效果，但从目前的库存去化速度来看，包括呼和浩特在内的这些库存较大的城市仍然需要房企“以价换量”加速去化。

　　限购：“下有对策”

　　昨日下午，内蒙古呼和浩特楼市并未传来新的消息。《第一财经日报》记者在某房地产网站的呼和浩特主页上看到，一些品牌房企在此地的热门楼盘正在进行团购促销：去年最新开盘的绿地香树花城项目，位于如意开发区呼和浩特市政府附近，现在均价6800元/平方米，一次性付款优惠两个点；位于赛罕区银河北街与兴安南路交汇处的中海蓝湾，今年3月最新开盘，正在进行“交8000元享受8.8折”的活动。

　　然而，就在前天，呼和浩特一举成为了舆论关注的焦点。这座城市被曝于6月20日对外发文表示取消限购，成为首个以政府办公厅文件形式明确松绑限购的城市。

　　有媒体报道称，该文件是呼和浩特市人民政府办公厅于6月13日印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》通知，核心内容是取消商品房销售方案备案制度，即居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。另外，媒体称，文件中还明确说明，允许外来人口在市区购买成套商品住房(含二手住房)。随后，呼和浩特方面对媒体否认了取消限购的说法。

　　事实上，与国内一些二线城市一样，这座城市的限购政策在执行过程中仍有“操作空间”。当地一位品牌房企楼盘营销人员昨日下午向本报记者透露，尽管规定呼包鄂三地居民家庭限购两套房，但呼和浩特的购房者即便家里已经有两套房，且有贷款记录，只要“配合”，也都有办法能买。

　　“不办理假离婚也可以，也有别的办法。”该营销人员说，如果家庭已有两套住房，想购买第三套住房，楼盘可以协助办理假离婚，规避政策要求，除此之外，也可以通过过户等其他方法来绕开限购。

　　“最近不是说取消限购吗，以后就可以随便买了。”按照他的说法，呼和浩特新房空置率高，类似这种家有多套住房再购房的客群，并非个例，而是在购房者中“占很大部分”。

　　二手房：“好多人在往外甩”

　　同样在呼和浩特市区，新华东街万达广场一期二手房，建筑面积90平方米，业主正以单价6000元/平方米、54万元总价出售。

　　京城广厦房地产经纪公司一名中介人士告诉本报记者，这套房已有意向客户，同类房源报价一般在58万元左右，该房源业主在该小区有4套房源，因为看淡后市着急出手。

　　“今年行情都不是太好，好多人都在往外甩，基本都是买的房价上加一点就往外卖。”该中介人士感慨，今年以来，买房客户不多，眼下，该公司一家店一个月成交量约7~8套二手房，而去年6月前后，一家店一个月可以成交近20套。

　　“今年上半年都不怎么好，很多人都等着降价，不着急买，卖的那些都是卖给着急买的人。”他告诉记者，呼和浩特新房供量很大，空置很多，呼和浩特本地人很多人都有三四套房子，一般是外地过来定居的才需要买房，因此，除了学区房和部分刚需房，其他二手房根本不好出手。

　　中原地产首席分析师张大伟列举数据称，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线城市，目前住宅可售库存高达12万套。以平均每月也就成交1000套计算，张大伟估计，呼和浩特去化目前可售住宅至少需要10年。

　　“最近几年每年供应的住宅用地都数百万平方米，最近5年政府卖了住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套以上。”张大伟称，按照呼和浩特目前的市场结构，已经具备了所有崩盘的特征，若不再大规模救市，年内房价有可能出现暴跌。但他认为，限购松动对一个去库存需要10年以上的城市而言，在人口增量有限的前提下，作用也很有限。

　　同策咨询研究部数据显示，截至2014年5月底，呼和浩特商品住宅市场存销比为131.46个月，环比上月尽管下滑16%，但同比去年同期仍然增长64.57%。从全国37个重点城市商品住宅市场存销比排名来看，5月呼和浩特位于全国37个监测城市的第二位。

　　虽然呼和浩特一直被认为是高存量区域，但此次不乏品牌开发商的身影。绿地、恒大、金隅、新华联(5.45, 0.03, 0.55%)均进入了呼和浩特，今年5月26日，绿地还在呼和浩特底价拿下6幅商业和住宅地块，耗资10.67亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示，除呼和浩特外，大连、杭州、天津、青岛、长沙、北海、福州的存销比也都在20个月以上，这些城市虽然短期内降价跑量取得一定的效果，但以目前的库存去化周期来看，仍然需要房企“以价换量”加速去化。