温州弃房样本

　　文/《财经国家周刊》记者 文 陈星月

　　在二三线城市大面积取消商品房限购政策的这个夏天，近年来一直自谦为"三四线城市"的温州，仍然处于全国媒体的聚光灯下。用温州市市长陈金彪的话说，温州房价一直是社会关注热点，前几年是因为房价"高"，近几年是因为房价"跌"。

　　在房价连续下跌了34个月后，7月29日，温州市住建委召开新闻发布会，正式放开住房限购政策，在房屋交易登记时不再核查现有住房情况。过去一年里，温州多次呼吁分类调控，建议限购松绑或取消。

　　由此，浙江省内限购松绑的城市已达5个。此轮限购政策下温州的楼市变局，也颇耐人寻味。

　　“弃房”增多

　　从限购大省到救市大省，不是简单的"摇身一变"，先看看温州的情况。

　　2014年7月，《财经国家周刊》记者随国务院第五督查组到浙江，温州的金融、房地产、民营经济发展现状是分组督查的重点。陈金彪表示，温商群体对经济变化和市场反应特别灵敏，对经济运行中的问题也会先一步发现。

　　目前温州已暴露的风险是"弃房"现象，《财经国家周刊》记者掌握的一份材料表明，2013年8月以来，温州"弃房"数量呈大幅增长趋势。

　　据温州银监分局调查统计，受商品房价格下跌影响，当前温州"弃房"数量已达1107套，涉及不良贷款64.04亿元。

　　调查发现，"弃房"主要有四类情况：一是按揭贷款"弃房"数量增长较快；二是商品房抵押贷款中的"弃房"数量快速增长；三是单套"弃房"平均所涉贷款金额上涨；四是"弃房"数量集中于"抵押加担保"贷款。

　　正如陈金彪所言，温州风险要早于浙江1?6个月，浙江又要早于全国1?6个月。

　　据媒体报道，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德等地均有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称"无力还款"。

　　目前尚无更多数据显示"弃房断供"成为全国普遍现象，但监管部门早已作出预警。

　　银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示，"部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险须高度关注。"

　　"三高"难题

　　据温州银监部门分析，"弃房"一是因外部经济不景气，贷款人自身经营困难；二是"两链"风险持续发酵，部分企业深陷泥潭。

　　所谓"两链"，指资金链、担保链。如温州乐清最大的建筑企业--建桥建设集团陷入担保泥潭，名下近2亿元市值的土地和房产被查封，公司法人代表周建华也于2013年12月中旬"跑路"。

　　此外，由于抵押物价值缩水而出现"弃房"的比例高达56%，且多集中于高端楼盘的按揭贷款中，如"锦玉园"从最高峰时的每平方米10万元下降至3万元左右。

　　"温州房地产处于有史以来最困难时期。"温州市巨龙房地产开发有限公司董事长李国胜说，2009年9月？2011年2月，高位竞价拿地的项目基本处于亏损状况。比如，三洋湿地君庭领墅楼面价2.3万元／平方米，售价仅2万元／平方米。

　　房价的持续回落或瞬间大幅下滑，对温州的房地产市场、实体经济、金融系统造成了巨大的冲击。由于房地产抵押贷款比重过高，随着房价一路走低，抵押品价值大幅缩水，导致银行授信萎缩，由此放大了金融风险。

　　陈金彪表示，温州的房地产与实体经济、金融行业的联系特别紧密，突出表现为"三个高"：一是银行业信贷中房地产(8.14, 0.04, 0.49%)融资占比高达26%，高出全国平均水平8个百分点；二是房地产抵押贷款比重高达58%，高出全国平均水平29个百分点，因房价下降、授信贷款萎缩等相关问题形成的银行不良贷款比重24.9%；三是温州实体企业涉及房地产的比重高，在1806亿元的房地产融资中，温州实体企业参与房地产开发和投资的贷款比重达66%。

　　这是个难解之结。当以限购为主要手段的楼市"去投资化"政策推行后，大量民间资本"钱生钱"的逻辑被打破，高峰期进入楼市的民间资本深陷债务泥潭不能自拔。

　　如温州腾旭服饰有限公司，前期投入大量资金入股温州绿城"海棠湾"地产项目建设，目前该楼盘均价不到2万元，跟项目预期的3万元单价相去甚远，且销售情况不理想，资金回笼慢。受此影响，该公司董事长徐云旭于近日"失联"。

　　环环相扣

　　当房地产周期下滑叠加温州经济周期下滑，整个温州市房价进入下跌通道。

　　浙江中梁置业有限公司董事长杨剑平说，温州房价连续30多个月下跌，不要说水分被挤干了，连"氧分"都快没了，长期"缺氧"的市场是会出大问题的。

　　2011年下半年发生的局部金融危机，重创了温州经济。从横向看，2012年浙江省18项主要经济指标中，温州倒数第一的有9项，倒数第二的有4项；2013年倒数第一的有7项，倒数第二的有5项。从纵向看，温州的出口、消费、工业用电连续出现较长时间负增长。

　　据陈金彪分析，根本原因是自身体制性、素质性、结构性的问题：由于产业普遍"低小散"，决定了经济转型相对滞后；家族式企业文化根深蒂固，影响现代企业制度建立；经济外向关联度大，受国内外宏观环境影响要早一些、大一些；民间资本热衷快钱，追逐暴利，埋下了民间贷款风波的种子。

　　2014年上半年，温州实现GDP1827.95亿元，比去年同期增长6.8%，与浙江全省经济增速差距0.4个百分点，比一季度拉大0.2个百分点。

　　"温州经济在筑底起稳的紧要关口，尚未走出困境。"陈金彪说，针对实体经济存在的问题，温州提出从"脱实向虚"到"坚守实业"，主动"强身健体"。

　　对于温州而言，房地产、实体经济、金融系统环环相扣，哪一环都不好解。

　　限购松绑能否缓解"弃房"现象？从当前形势看，短期成交情况难以判断限购松绑成效。但是，如果"弃房"渐成"明智之选"，将导致温州信用环境进一步趋向恶化。

　　陈金彪表示，温州在维护金融稳定上使出了"浑身招数"--金改开路，防控为先，信用重塑，全力应对，妥善化解。