多家民企遣散项目团队 深圳旧改“急刹车”？

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　在佳兆业事件的冲击下，深圳旧改正在迎来一场变局。

　　深圳市邦恒投资顾问公司总经理尹香武向记者透露，深圳多家民营房企已遣散旧改拓展团队，加上旧改项目销售审批日趋严格，之前在谈判的旧改项目大多已搁浅。

　　“佳兆业事件对我们项目推进也有影响，由于城市更新政策存在争议，目前很多工改商手续推动不了，政府不受理，或者受理了也不愿推进。”深圳某民营房企一位负责旧改的人士告诉记者。

　　旧改变局

　　上述房企旧改负责人称，过去政策环境宽松，政府裁量权很大，一些可要可不要的资料就会放行，现在每个细节都必须明确。

　　“涉及到很多非农指标，之前交易不合规的，一旦村民知道就很麻烦，政府不愿意承担责任。”该房企旧改负责人说，原则上已经立项的项目，是可以继续按流程申报，但前提是之前所有程序都没有瑕疵，如果还没有立项，现在会很难推动。

　　一个背景是，今年1月5日，广东省委第三巡视组点名批评深圳出现的六大问题，提出房地产开发商主导城市更新引发的并发症比较严重。

　　业内担忧的是，深圳旧改的推进速度原本并不快，未来可能进入漫长的停滞期。

　　“现在开发商申报的意愿确实没有那么强烈，整个旧改的趋势是在放缓的。”深圳某区城市更新办项目前期审批负责人告诉记者，该区旧改项目立项的储备项目已有一百多个，释放的土地供应量，未来十年也难以消化完，大部分是往居住和商业方向改，但与村民的谈判越来越难，要改造也不容易。

　　尹香武说，以前只要在拆迁和回迁阶段村民签字就行，现在拿预售证还需村民签字，村民可能又会趁机提出补偿要求，这无疑会降低开发商的积极性和开发效率。深圳净地出让太少，这将导致新房供应在未来两年后急剧下降。

　　上述前期审批负责人称，过去各个开发商都去抢占改住宅的项目，工改商项目所剩无几，未来旧改的方向主要是工改工，政府也在大力扶持工业区整治。

　　今年3月10日，深圳公布的10个城市更新项目中，除了龙华新区中3个居住、商业方向的更新单元之外，其余7个项目均属于新型产业方向，总拟拆除重建用地面积约33.4万平方米。

　　“有传言要取消市场主导的城市更新，我们也在等政策，等哪天叫停了，再按新的办法来做。”上述审批负责人称，由政府主导的深圳鹿丹村旧改前后经历了十多年，未来如果按这模式主导深圳的旧改也不现实，比较政府没有那么多人力物力。

　　“前几年都以为旧改是金矿，比较盲目，前期花了很大成本把拆迁做完了，但却不清楚后期规划，现在风险意识提高了，必须摸清规划方向，且项目很优质，要价不高，否则很难转让项目。”上述房企旧改负责人称，如今开发商看到的主要是风险，必须等专项规划批了以后，才付拆迁补偿款。

　　而政府公布的数据显示，深圳自2009年以来至2014年，旧改项目立项审批超过500个，但动工率仅19%左右，项目顺利开发的难度显而易见。

　　上述房企旧改负责人称，每个项目要反反复复报批，核查手续，一个项目的前期工作至少要五六年，由于旧改政策不明晰，难免催生潜规则。

　　民企“傍大款”

　　如今，在地产反腐风暴下，深圳民营房企开始多方寻求避险。

　　3月20日，华侨城发布的募资公告称，深圳民营房企宝能集团旗下企业斥资70亿元入股。据了解，宝能集团除了财务投资外，也是为了参与国企混改。

　　近期，远洋地产公告洽谈收购深圳三个项目，收购对象均是本土的小民营房企。

　　2月6日，卖方向远洋地产转让了深圳南山区蛇口水湾项目80%的股权，该项目总建筑面积31.7万平米，尚未公告收购总价，截至目前，远洋支付了诚意金和过渡性贷款共10亿元。

　　令业内人士不解的是，水湾项目主体在去年就已经建成，去年12月31日推出了首期公寓，售价60000元/平米，该项目地理位置优越，完全不愁销售，而卖方也不存在资金紧张问题。

　　远洋在去年9月和11月还洽谈了另外两个项目，一个是龙晟达地产转让的荔山项目部分股权，该项目总建筑面积为23万平米；另一个是龙岗区龙城街道盛平项目，收购卖方30%的股权，该项目总建筑面积为39.1万平米。

　　远洋地产称，这些项目均是深圳黄金(1194.50, -2.50, -0.21%)地段，收购对于远洋而言可以提升在深圳区域的竞争力。

　　此前，深圳旧改主体多以本地民营房企为主，包括佳兆业、卓越、京基、绿景、信义、宝能、莱蒙等地产商，对旧改开发都有较多的经验。而万科、中海、金地、招商等龙头房企则主要以招拍挂和收购或合作开发为主。

　　上述区旧改审批负责人坦言，通常很多项目都是由小开发商负责前期拆迁谈判，再卖给大房企。“像万科就不愿涉及前期旧改，因为拆迁补偿不是刚性的东西，小企业比较好操作，大企业决策的速度也慢一些，而且也不方便与村民谈判。”

　　对于未来本土的民营小房企靠什么存活，上述地产商也感到困惑，深圳每年的净地出让很少，工改商难度会越来越大。

　　“现在小开发商意识到旧改风险很大，要么全盘转让，要么就找央企国企合作开发。”上述业内人士称。